Eigenmietwert-Abschaffung Basel 2026: Jetzt verkaufen, renovieren oder abwarten?

Eigenmietwert-Abschaffung Basel 2026: Jetzt verkaufen, renovieren oder abwarten? Der strategische Entscheidungsguide für Eigentümer

Die Volksabstimmung vom September 2025 hat Geschichte geschrieben: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Es wird damit gerechnet, dass frühestens 2028 das neue Steuersystem in Kraft tritt, doch die Konsequenzen für Immobilieneigentümer in Basel und Baselland sind bereits heute spürbar. Wer 2026 keine klare Strategie entwickelt, riskiert, Steuervorteile im Wert von mehreren zehntausend Franken unwiederbringlich zu verlieren. Dieser Entscheidungsguide zeigt, welche Handlungsoption für Ihre Situation die richtige ist.

Was bedeutet die Eigenmietwert-Abschaffung konkret für Basler Eigentümer?

Bisher mussten Eigentümer den fiktiven Mietwert ihrer selbst genutzten Liegenschaft als steuerbares Einkommen deklarieren. Im Gegenzug durften sie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Sanierungen steuerlich abziehen. Dieses System, das seit Jahrzehnten umstritten war, wird nun durch ein neues Modell ersetzt.

Mit dem Systemwechsel entfällt der Eigenmietwert vollständig. Gleichzeitig werden jedoch auch die wichtigsten Gegenabzüge gestrichen oder stark eingeschränkt:

• Schuldzinsenabzug: Fällt bei selbst genutztem Wohneigentum weitgehend weg bzw. nur begrenzt abzugsfähig

• Unterhaltskosten: Abzüge für werterhaltende Massnahmen entfallen auf Bundesebene

• Energetische Sanierungen: Steuerliche Abzugsfähigkeit wird stark eingeschränkt

• Kantonale Regelungen: Ob Kantone wie Basel-Stadt oder Baselland weiterhin Abzüge für Energiesparmassnahmen zulassen, ist noch nicht abschliessend geklärt

Für viele Basler Eigentümer bedeutet das: Das Zeitfenster bis 2028 ist das letzte, in dem geplante Sanierungen und Unterhaltsarbeiten noch steuerlich geltend gemacht werden können. Wer dieses Fenster verpasst, zahlt künftig mehr, ohne einen Gegenwert in Form von Steuerabzügen zu erhalten.

Wie entwickelt sich der Basler Immobilienmarkt 2026?

Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich 2026 trotz globaler Unsicherheiten robust. Die Schweizerische Nationalbank hält den Leitzins derzeit bei 0 Prozent, zehnjährige Festhypotheken bewegen sich je nach Anbieter und Bonität zwischen 1,5 und 2 Prozent. Diese günstigen Finanzierungskonditionen stützen die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin auf hohem Niveau.

Für den Raum Basel zeichnet die Prognose ein differenziertes Bild: Während Wüest Partner schweizweit ein moderates Preiswachstum von rund 3 Prozent erwartet, prognostiziert UBS für die Region Basel ein eher unterdurchschnittliches Wachstum. Das Angebot bleibt knapp, die Leerwohnungsziffer in Basel-Stadt liegt bei historisch tiefen 0,9 Prozent.

Besonders relevant für Eigentümer mit älteren Liegenschaften: Der Markt differenziert sich zunehmend zwischen Neubau und Altbau. Sanierungsbedürftige Objekte verlieren relativ an Attraktivität, weil Käufer die Gesamtkosten aus Kaufpreis und Renovationsaufwand immer genauer kalkulieren. Nach 2028 entfällt zudem der steuerliche Kaufanreiz für Renovationsobjekte, was die Nachfrage für unsanierte Liegenschaften weiter dämpfen könnte.

Für Verkäufer bedeutet das: Die aktuelle Marktlage mit hoher Nachfrage, tiefen Zinsen und noch bestehenden Steuervorteilen für Käufer ist möglicherweise das günstigste Verkaufsfenster der nächsten Jahre. Wer seinen Immobilienwert in Basel 2026 kennen möchte, sollte jetzt eine professionelle Bewertung einholen.

Szenario 1: Verkaufen – Wann lohnt sich der Verkauf vor 2028?

Ein Verkauf ist 2026 besonders attraktiv für Eigentümer, die ohnehin einen Wechsel planen: Downsizing nach dem Auszug der Kinder, Erbschaft, Scheidung oder Wohnsitzverlegung. Doch auch strategisch denkende Eigentümer mit sanierungsbedürftigen Objekten sollten den Verkauf ernsthaft prüfen.

Sanierungsbedürftige Liegenschaften sind heute noch attraktiv für Käufer, weil diese die Renovationskosten bis 2028 steuerlich absetzen können. Dieser Kaufanreiz entfällt nach dem Systemwechsel. Wer jetzt verkauft, profitiert von dieser Nachfrage und erzielt in vielen Fällen bessere Preise. Die Käuferschaft hat dann noch Zeit, die Liegenschaft so umzubauen, wie sie den Wünschen entspricht und profitiert steuerlich.

Wichtig für die Verkaufskalkulation in Basel sind die kantonalen Steuerbelastungen:

• Handänderungssteuer Basel-Stadt: 3 Prozent des Kaufpreises

• Handänderungssteuer Baselland: 2,5 Prozent des Kaufpreises

• Grundstückgewinnsteuer: Abhängig von Besitzdauer und realisiertem Gewinn, bei langer Haltedauer deutlich reduziert

Bei einem Einfamilienhaus mit einer Haltedauer von über 20 Jahren kann die Grundstückgewinnsteuer durch den Besitzdauerrabatt erheblich reduziert werden. Eine frühzeitige Berechnung mit einem Fachspezialisten ist unerlässlich. Mehr zu den Top-Verkaufsstrategien für Basel 2026 finden Sie in unserem detaillierten Ratgeber.

Szenario 2: Renovieren – Welche Sanierungen müssen noch vor 2028 umgesetzt werden?

Wer langfristig im Eigenheim bleiben möchte, sollte alle geplanten Sanierungsmassnahmen konsequent vorziehen. Das Zeitfenster bis zum Inkrafttreten des neuen Systems ist begrenzt, und die steuerliche Abzugsfähigkeit von Unterhalts- und Energiesparmassnahmen ist ein Vorteil, der nach 2028 weitgehend entfällt.

Besonders lohnenswert sind folgende Massnahmen, die noch unter dem heutigen System vollständig abzugsfähig sind:

• Heizungsersatz: Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss statt fossiler Heizung

• Dachsanierung und Dämmung: Steildach, Flachdach oder Dachaufbau mit energetischer Verbesserung

• Fassadendämmung: Wärmedämmverbundsystem oder hinterlüftete Fassade

• Fenstererneuerung: Dreifachverglasung für optimale Energieeffizienz

• Photovoltaikanlage: Eigenstromerzeugung mit staatlichen Subventionen kombinierbar

Szenario 3: Abwarten – Für wen ist Geduld die richtige Strategie?

Nicht für jeden Eigentümer besteht dringender Handlungsbedarf. Wer abwarten kann, erfüllt typischerweise folgende Kriterien:

• Die Liegenschaft ist neuwertig oder wurde in den letzten Jahren umfassend saniert

• Die Hypothek ist tief oder bereits vollständig amortisiert, sodass der Wegfall des Schuldzinsenabzugs kaum ins Gewicht fällt

• Es sind keine grösseren Investitionen in den nächsten fünf Jahren geplant

• Ein Verkauf steht mittelfristig nicht zur Diskussion

Auch für diese Eigentümer gilt jedoch: Eine individuelle Steueranalyse lohnt sich. Denn je nach Hypothekarstruktur kann der Wegfall des Schuldzinsenabzugs die jährliche Steuerrechnung um mehrere tausend Franken erhöhen. Wer heute eine hohe Festhypothek trägt, sollte prüfen, ob eine teilweise Amortisierung vor 2028 sinnvoll ist. Andererseits kann es sich auch lohnen, zu überprüfen, ob die Immobilie noch gewollten Nutzen bringt oder ob eine Neuausrichtung mehr Sinn ergibt. Immer mehr Eigentümer machen sich auch die Überlegung, ob es nicht mehr Sinn ergibt, die Immobilie zu verkaufen, das Geld anderweitig zu investieren und selbst in eine Mietwohnung zu ziehen. Auch dies ist eine Option, die je nach Bedürfnis geprüft werden kann.

Zudem sollten Eigentümer, die abwarten, die Marktentwicklung genau beobachten. Sollten die Preise in Basel nach 2028 tatsächlich unter Druck geraten, weil sanierungsbedürftige Objekte an Attraktivität verlieren, könnte ein späterer Verkauf zu schlechteren Konditionen führen als ein Verkauf im aktuellen Marktumfeld.

Der 5-Punkte-Selbstcheck: Besteht für Sie Handlungsbedarf in 2026?

Beantworten Sie die folgenden fünf Fragen ehrlich. Je mehr Punkte zutreffen, desto dringender sollten Sie noch 2026 handeln:

Frage Trifft zu? Steht in den nächsten Jahren eine grössere Sanierung an (Heizung, Dach, Fassade)? Ja / Nein Ist die Immobilie hoch belehnt und der Schuldzinsenabzug aktuell relevant? Ja / Nein Planen Sie in den nächsten fünf Jahren eine Verkleinerung oder einen Wohnortwechsel? Ja / Nein Handelt es sich um ein Objekt mit Renovationspotenzial, das für Käufer heute noch attraktiv ist? Ja / Nein Haben Sie die aktuellen Steuerabzüge für Unterhaltskosten noch nicht vollständig ausgeschöpft? Ja / Nein

Auswertung: Wer drei oder mehr Fragen mit Ja beantwortet, sollte nicht länger abwarten. Die Kombination aus auslaufenden Steuervorteilen, günstiger Marktlage und steigendem Renovationsdruck macht 2026 zum entscheidenden Handlungsjahr für Basler Immobilieneigentümer.

Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer: Was Verkäufer in Basel wissen müssen

Neben der Eigenmietwert-Reform spielen zwei weitere Steuerkomponenten eine zentrale Rolle in der Verkaufskalkulation: die Grundstückgewinnsteuer und die Handänderungssteuer.

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den realisierten Gewinn beim Verkauf erhoben, also auf die Differenz zwischen Verkaufserlös und ursprünglichem Kaufpreis zuzüglich wertvermehrender Investitionen. Entscheidend für Basler Eigentümer: Je länger die Besitzdauer, desto tiefer der Steuersatz. Bei einer Haltedauer von über 20 Jahren kann der Steuersatz in Basel-Stadt und Baselland erheblich reduziert werden. Wer seine Liegenschaft seit Jahrzehnten hält, profitiert von dieser Reduktion besonders stark.

Die Handänderungssteuer beeinflusst indirekt den erzielbaren Verkaufspreis:

• Basel-Stadt: 3 Prozent des beurkundeten Kaufpreises

• Baselland: 2,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises

Bei einem Verkaufspreis von CHF 1’500’000 bedeutet das in Basel-Stadt eine zusätzliche Belastung von CHF 45’000 (je nach dem wer den Betrag übernimmt). Dieser Faktor fliesst in die Preisverhandlung ein und sollte bei der Verkaufsstrategie berücksichtigt werden. Für eine umfassende Analyse Ihrer persönlichen Steuersituation empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienfachmann, der die lokalen Gegebenheiten kennt.

Fazit: 2026 ist das Jahr der Entscheidung für Basler Immobilieneigentümer

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist die grösste Steuerreform im Schweizer Immobilienbereich seit einer Generation. Für Eigentümer in Basel und Baselland bedeutet sie: Wer bis 2028 nicht handelt, verliert Steuervorteile, die danach unwiederbringlich entfallen. Die drei Szenarien Verkaufen, Renovieren und Abwarten sind keine gleichwertigen Optionen, sondern müssen individuell auf die persönliche Situation abgestimmt werden.

Klar ist: Wer eine ältere Liegenschaft mit Sanierungsbedarf besitzt, steht unter dem grössten Handlungsdruck. Sowohl ein Verkauf im aktuell günstigen Marktumfeld als auch eine vorgezogene Sanierung mit voller steuerlicher Abzugsfähigkeit sind strategisch sinnvoll. Wer hingegen eine neuwertige, gut unterhaltene Liegenschaft mit tiefer Hypothek besitzt, kann gelassener agieren, sollte aber dennoch eine individuelle Analyse durchführen.

Für alle, die ihre Immobilie in Basel oder Baselland verkaufen oder bewerten lassen möchten, steht das Team von IMMOBILIEN-TEAM DANIEL SCHWEIZER mit einer kostenlosen Erstberatung zur Verfügung. Nutzen Sie das aktuelle Marktumfeld und die verbleibenden Steuervorteile, bevor das Zeitfenster schliesst.