Bauland verkaufen: Das müssen Sie wissen!

Der Verkauf von Bauland kann eine lukrative, aber ebenso komplexe Angelegenheit sein. Wer Bauland verkaufen möchte, steht vor zahlreichen Fragen, ob als Erbe eines Grundstücks oder als Eigentümer mit Verkaufsabsicht. Welche rechtlichen Vorgaben gelten? Wie wird der Wert korrekt ermittelt? Und wie lässt sich ein fairer Preis erzielen, ohne rechtliche oder finanzielle Fallstricke zu übersehen?

In diesem Beitrag erhalten Sie einen fundierten Überblick darüber, worauf es beim Verkauf von Bauland in der Schweiz wirklich ankommt. Sie erfahren, wie der Marktwert ermittelt wird, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Vorteile ein Verkauf mit professioneller Unterstützung bietet. Ziel ist es, Ihnen alle nötigen Informationen an die Hand zu geben, um Ihre Entscheidung anschliessend gut informiert und sicher zu treffen.

Wie wird der Verkaufswert von Bauland in der Schweiz ermittelt?

Wer Bauland verkaufen möchte, sollte den Marktwert des Grundstücks genau kennen. Nur so lässt sich ein realistischer Verkaufspreis festlegen. Die Bewertung von Bauland basiert auf mehreren Faktoren, die individuell berücksichtigt werden müssen.

Lage, Erschliessung und Nutzungspotenzial

Die Lage eines Grundstücks zählt zu den wichtigsten Preiskriterien. Zentrale oder gut angebundene Regionen erzielen in der Regel höhere Preise als abgelegene Lagen. Ebenso entscheidend ist, ob das Grundstück bereits erschlossen ist, also an Wasser, Abwasser, Strom und Strassen angebunden. Auch die zulässige Nutzung gemäss Zonenplan (z. B. Wohn-, Gewerbe- oder Mischzone) beeinflusst den Wert stark.

Baurechtliche Rahmenbedingungen und Ausnützungsziffer

Ein zentraler Faktor bei der Wertermittlung ist die Ausnützungsziffer. Sie gibt an, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, beispielsweise wie viele Quadratmeter Wohnfläche bei einer bestimmten Grundstücksgrösse realisierbar sind. Eine hohe Ausnützungsziffer bedeutet meist auch einen höheren Wert, da das Grundstück ein grösseres Bauvolumen zulässt. Dies ist primär für Investoren und Bauträger ganz entscheidend.

Unterschiedliche Arten von unbebauten Grundstücken

Nicht jedes unbebaute Grundstück ist automatisch gleich viel wert. In der Schweiz wird zwischen verschiedenen Kategorien unterschieden, die den potenziellen Verkaufspreis deutlich beeinflussen:

Bauland
Dabei handelt es sich um Grundstücke, die gemäss Zonenplan sofort bebaubar sind. Bauland kann entweder erschlossen oder unerschlossen sein. Unerschlossenes Bauland ist entsprechend weniger wert.

Bauerwartungsland
Dieses Land ist bis jetzt nicht bebaubar, wird aber mit hoher Wahrscheinlichkeit in Zukunft zur Bebauung freigegeben. Da es unerschlossen ist, liegt sein Marktwert deutlich unter dem von Bauland.

Baugrundstück
Die hochwertigste Kategorie. Es handelt sich um vollständig erschlossenes Bauland mit sofortiger Bebaubarkeit. Baugrundstücke erzielen die höchsten Verkaufspreise unter den unbebauten Grundstücken.

Dienstbarkeiten und andere Belastungen

Ein weiterer wichtiger Aspekt sind Dienstbarkeiten, also Rechte Dritter, die mit dem Grundstück verbunden sind. Beispiele sind Wegrechte, Leitungsrechte oder Bauverbote. Solche Einschränkungen können den Marktwert erheblich mindern, da sie die Nutzbarkeit des Grundstücks beeinflussen. Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind.

Marktvergleiche und Bodenrichtwerte

Für eine grobe Orientierung bieten sogenannte Bodenrichtwerte der Kantone bzw. Gemeinden einen Anhaltspunkt. Diese basieren auf realisierten Grundstücksverkäufen in der Umgebung. 

Beispiel Zürich
Der Quadratmeterpreis für Bauland in der Stadt Zürich kann zwischen einigen Tausend Franken und weit über 10’000 Franken pro Quadratmeter liegen, insbesondere in Toplagen.

Beispiel Basel
Für Basel können Sie den Bodenrichtwert über den Kanton gegen eine Gebühr von 50 Franken hier schriftlich abrufen.

Zusätzlich ziehen Fachleute Vergleichswerte heran, um das Grundstück realistisch einzuschätzen. Eine professionelle Bewertung durch einen Immobilienexperten wie Daniel Schweizer bietet die grösste Sicherheit und wird spätere Preisverhandlungen deutlich erleichtern. 

Welche Kosten fallen beim Verkauf von Bauland in der Schweiz an?

Beim Verkauf von Bauland entstehen verschiedene Kosten, die Verkäufer kennen und einkalkulieren sollten:

Grundstückgewinnsteuer

Die grösste Einzelposition ist in der Regel die Grundstückgewinnsteuer. Diese fällt in allen Schweizer Kantonen an, wenn beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufserlös, jedoch unter Berücksichtigung von wertvermehrenden Investitionen. Da die Steuer kantonal geregelt ist, variieren Höhe und Berechnungsmethode je nach Standort ganz erheblich.

Notariats- und Grundbuchkosten

Jeder Immobilienverkauf muss in der Schweiz öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Diese Vorgänge verursachen Notariats- und Grundbuchkosten, die je nach Kanton unterschiedlich verteilt werden. Üblich ist eine 50/50 Aufteilung der Gebühren zwischen Käufer und Verkäufer.

Erschliessungskosten

Wenn das Bauland bislang nicht erschlossen ist, fallen vor oder im Rahmen des Verkaufs Erschliessungskosten an. Diese umfassen den Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Verkehrswege. In vielen Gemeinden ist der Eigentümer verpflichtet, sich an diesen Kosten zu beteiligen, auch wenn der Käufer die Erschliessung später übernimmt.

Kosten für Bewertung und Maklerhonorar

Wer sein Grundstück professionell bewerten lässt oder einen Immobilienmakler beauftragt, muss mit weiteren Ausgaben rechnen. Die Bewertungskosten sind meist fix oder richten sich nach dem Aufwand. Das Honorar für einen Makler beträgt in der Regel zwischen 2 und 3 Prozent des Verkaufspreises.

Weitere mögliche Gebühren

Je nach Situation können zusätzliche Kosten entstehen, zum Beispiel für das Einholen von Bauzonenplänen, Handänderungssteuer, Lageplänen oder Katasterauszügen. Auch juristische Beratungskosten sollten einkalkuliert werden, insbesondere bei komplexen Fällen wie Erbengemeinschaften oder Dienstbarkeiten.

10 Tipps zum Verkauf von Bauland

Ein Grundstück verkauft sich nicht von selbst … schon gar nicht zum besten Preis. Wer Bauland anbietet, sollte gut vorbereitet sein: Denn je besser Sie die Fakten kennen und das Potenzial Ihres Landes präsentieren, desto einfacher finden Sie den passenden Käufer. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, typische Stolperfallen zu vermeiden und den Verkaufsprozess souverän zu meistern:

1. Bereiten Sie alle relevanten Unterlagen wie Zonenplan und Grundbuchauszug vollständig vor.
2. Klären Sie die baurechtliche Situation und mögliche Einschränkungen.
3. Lassen Sie den Grundstückswert professionell schätzen.
4. Recherchieren Sie Vergleichspreise in Ihrer Region.
5. Definieren Sie einen realistischen und marktorientierten Verkaufspreis.
6. Erstellen Sie ein überzeugendes Exposé mit Lageplan und Fotos.
7. Heben Sie Erschliessung und Entwicklungspotenzial klar hervor.
8. Nutzen Sie einen renommierten Immobilienmakler für die Vermarktung.
9. Planen Sie genügend Zeit für den Verkaufsprozess ein.
10. Ziehen Sie bei Unsicherheiten rechtliche oder fachliche Beratung hinzu.

Warum man beim Verkauf von Bauland mit einem Makler arbeiten sollte

Viele Eigentümer unterschätzen den Aufwand, der hinter einem erfolgreichen Grundstücksverkauf steckt. Ein Makler bringt neben seinem Fachwissen auch das nötige Netzwerk mit, um Ihr Grundstück gezielt und erfolgreich zu vermarkten.

Realistische Bewertung statt Bauchgefühl

Makler kennen den lokalen Markt und wissen, was vergleichbare Grundstücke wirklich wert sind. Statt den Preis zu hoch oder zu tief anzusetzen, sorgen sie für eine fundierte Bewertung. Das schafft Vertrauen und spart Zeit bei den Verhandlungen.

Professionelle Vermarktung

Ein guter Makler weiss, wie man Bauland vom Exposé über die Auswahl geeigneter Plattformen bis zur Ansprache potenzieller Investoren richtig präsentiert. Eine professionelle Unterstützung erhöht die Reichweite und spricht genau die richtige Zielgruppe an.

Weniger Aufwand für Eigentümer

Sie müssen sich nicht um Inserate, Besichtigungstermine oder Preisverhandlungen kümmern, denn das übernimmt der Makler für Sie. So sparen Sie Zeit und vermeiden stressige Fehler, die bei privaten Verkäufen schnell passieren.

Sicherheit beim Verkaufsprozess

Makler begleiten Sie durch alle rechtlichen und organisatorischen Schritte – von der Klärung der Eigentumsverhältnisse bis zum Notartermin. Das gibt Ihnen besonders bei komplizierten Konstellationen wie Erbgemeinschaften oder Grundstücken mit Dienstbarkeiten die nötige Sicherheit.

Bauland verkaufen mit einem klarem Plan

Der Verkauf von Bauland bietet grosse Chancen, erfordert aber auch Fachwissen, Geduld und eine gute Vorbereitung. Wer den Grundstückswert realistisch einschätzt, alle Unterlagen bereithält und auf professionelle Unterstützung setzt, erhöht die Erfolgschancen deutlich. Das Immobilienteam Daniel Schweizer steht Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie am besten noch heute Kontakt zu uns auf: https://immoteam-schweizer.ch/kontakt/ 

Quellen

• • https://www.comparis.ch/immobilien/verkaufen/planungsphase/grundstueck-verkaufen-tipps
  • https://www.homegate.ch/c/de/ratgeber/inserieren/bauland-verkaufen
  • https://www.immoscout24.ch/c/de/immobilien-magazin/inserieren/bauland-verkaufen
  • https://www.immoverkauf24.ch/immobilienverkauf/grundstueck-verkaufen/